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出租屋報稅有哪些變化呢?

發表日期:2019-04-01 13:54:20 作者: Carol 標籤: 分類:


出租屋报税有哪些变化呢?

個人自住用房 (Primary Residence or Main Home) 在美國稅法的定義是指個人在全年的主要居住所在地,個人稅單地址及個人首次住宅貸款的所在地。個人主要居所規定納稅人在同一時間段以內隻能擁有一個居住地點。

 

出租房屋 (Rental Property)的定義是房屋主要用於對外出租,收取租金收入。個人在出租房屋內居住通常不得超過14天或者全年出租天數的10%. 如果自住超過上述天數的話,將不會被認定為出租房屋,這意味著房屋的相關費用不能全額抵減收入,出租房屋將被視同為個人度假房屋來處理(Vacation home)。

 

個人自住房屋改稱出租房屋以後,意味著稅務上麵的重大變化。

 

對於自住而言,在購買時以下費用可以抵稅.

1. 房地產稅.

2. 房屋貸款利息及點數.

3. 貸款保險金.對於過戶的相關律師費,房檢費,財產轉讓稅(Transfer tax)等Closing costs可以計入購買成本,將來出售時降低資本利得。

 

在處置自住用房時,如果滿足過去5年累計住滿2年,可以享受個人25萬美元,夫妻雙方50萬美元資本利得抵減額。該條款可以反複利用但是要注意每兩年中隻能使用一次。對於投資出租用房而言,雖然不能享受上述優惠,但是美國稅法有一個特別的1031財產置換條款。該條款規定處置投資用房時,隻要滿足在45天內鎖定新房源,6個月內完成交割的話,原投資用房處置的資本利得可遞延到新房產上麵。該條款可以反複應用無限次數。同時,財產置換條款允許同時鎖定三個房源,不超過房產原值200%即可。

對於出租房屋而言,全部租金收入需要申報,同時,出租房屋產生的各項稅費以及折舊費用等均可以衝減收入並在Form 1040 Schedule E體現。


具體來講以下方麵可以抵減收入:

1. 折扣費用,一般住宅按照27.5年折扣,商用地產按照39年折舊。

2. 貸款利息及貸款點數。如果房產有銀行貸款利息支出的話,那麽是可以全額遞減收入的,為了貸款低利率而額外付出的點數費用同樣可以抵減收入。

3. 房屋保險金。房屋相關的任何保險支出都可以全額抵扣收入。包括房屋保險,貸款保險,水災火災保險等等。

4. 房產稅。房產稅一般為房屋價值的1%-3%左右不等,房產稅金支出可以衝減收入。

5. 房屋維修費用。比如修理門窗,水管,地板,家用電器,門鎖,車庫門等等。

6. 水費電費等,如果租戶自己不負擔稅費電費煤氣等支出的情況下,房主可以在自己的稅單裏麵抵減收入。

7. 意外損失及失竊等。如果房屋產生任何意外比如颶風,地震,失竊等不利事件,那麽相關損失扣除保險機構理賠的部分外可以抵減房租收入。

8. 如果房主聘請中介機構支付傭金等,那麽傭金費用可以衝減收入。

 

最後,總的原則是針對房屋出租產生所有必要的支出都是可以在租金收入裏麵抵減的,但是需要準備好相應支出憑證以備將來稅務局可能的檢查。

 

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